行业：导视设计

「导读」成立三年，营业规模达4亿，先后获得梅花创投、险峰长青、凯德集团等头部VC和产业资本数千万元投资，服务面积超过1000万平方米。

开创办公资产管理服务的“新物种”Gee丨开工大吉，如何做到每年200%的增长？

家页专访Gee丨开工大吉创始人张世凯，挖掘未来独角兽的成长秘籍。

作者 | 宗书慧

2014年深秋，被一群坐地起价的工人堵在工地的张世凯可能不会想到，6年后，他真的能够让装修告别尘土飞扬的施工环境和不断流动的工人，让办公空间不再无限重复着装修、拆除、再装、再拆的高消耗轮回。

坐在上海北外滩这间智能化的办公室里，张世凯仍在唏嘘：“装修这件事儿太难了，我不想做全世界最牛的包工头，我的目标是把办公室空间运营产业链做一次重构。”

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大学毕业后一头扎进办公室装修领域的张世凯，未满30岁，却已经在行业里摸爬滚打了近10年。公司越来越大，项目越做越多，对未来预期的无力感却愈发强烈。

传统装修模式增长乏力，互联网带来的信息高度透明，让过去依靠信息不对称赚钱的行业利润空间不断被挤压。

2015年，张世凯带领企业尝试转型，从传统的办公空间装修，转变为以服务为核心，将装修产品标准化，从时间、成本等方面最大限度优化客户的使用体验。

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◎ 开工大吉上海办公室实景

过去，装修行业重度依赖人力，但人工费水涨船高，决定行业长久发展的效率难以提升，困境之中，张世凯选择了工业化的方向。

开工大吉的办公室装修采用装配式手法，用标准化的装配式隔墙、干法施工的墙顶地模块，根据新用户需求进行快速翻新和空间隔局改造。产品防火和环保等级、安装便利度、可拆卸复用程度都远超传统工艺。

办公装修将空间需求放在第一位，首先要考虑的是如何快速满足不同公司的空间需求。

当前，开工大吉改造的办公室的装配率达到了85%以上，为了保证部品部件的长期使用和复用，开工大吉的产品品质和工艺标准很高，可多次复用，从而能够将每次翻新的成本控制在首次装修的30%以内。

装配式的施工工艺一方面满足了快速焕新的要求，同时产品的高复用率也大大降低了成本，使办公改造“既租即用”成为可能。

开工大吉是行业内的一个新物种，在万物可租的当下，率先开启了定制拎包办公空间+办公资产的租赁。

它把办公空间变成了一个服务型产品，集成装修、家具、智能化产品后与空间一起租给用户。租户只需要在原有租金基础上每月加少量费用，就能够在一周之内，拎包进入按自己需求改造的办公室开张营业。

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◎ 开工大吉梅花创投项目实景

在大众创业、万众创新的当下，大部分企业都想要轻资产，把更多的费用投放在运营和研发上，而装修作为开业的第一笔重头开销，无法计入固定资产，租约到期、更换办公室等诸多因素都可能造成这笔投入流失，所以很多公司并不希望在这方面做太多投入，这也造成供需双方诉求与服务不匹配的固有矛盾。

“我觉得所有的办公室都应该像酒店一样，可以拎包办公，随租随退。”在张世凯看来，办公装修领域需要的不是品牌装修，而是提供一站式拎包办公服务的办公资产管理平台。

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“拎包办公这个模式国内国外都没人做过，它被创造出来的原因就是我需要一种模式，能让租赁双方都满意。想用户所想，路才走得通。”

新模式不是创造出来的，是由需求催生而成。

开工大吉关注办公空间链接的两端，一方面用高效、灵活、智能化的办公室给用户超越以往体验的办公室，减轻资金压力；另一方面，开工大吉的产品和服务对于楼宇本身的资产价值提升有重要帮助。

在一线城市写字楼供应量依然巨大，并且同质化严重缺乏个性化、精细化服务的商业地产下半场，拎包办公模式一推出，开工大吉迅速变得灸手可热。

事实上，在用户端逐渐走红的新模式，也受到了业主方的高度关注。

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◎开工大吉梅花创投项目实景

与开工大吉进行合作，带有定制拎包交付的办公室招商速度更快；过去物业都需要出让3-6个月的装修免租期，开工大吉一周装修的服务模式缩减了免租时限，提高了运营收入；最重要的是，装修后物业价值得到了总体提升，办公装修的溢价使租金价格上涨，变向提升了物业持有的资产价值。

将拎包办公变成楼宇的长期服务项目，开工大吉已与130多栋甲级写字楼建立起独家合作，服务规模超过了1000万平方米，客户包括凯德、金茂、华润、万科、龙湖、黑石、K11、等地产商，对于这些合作伙伴而言，开工大吉已经成为了楼宇基础配套服务的提供者。

开工大吉始终围绕为资产方和空间用户创造价值而运行，同时通过拎包办公服务帮资产持有方保值增值，同时也让下游用户现金流更健康。

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作为一个行业新物种，开工大吉的成长没有同行者，自2017年转型以来，每年都以200%的增速在一路狂奔，在今年疫情大部分公司都业务受挫的情况下，业务规模却逆势增值3倍以上。

张世凯坦言，2020将会是企业成长的一个转折点。作为赛道的开创者和行业规则的定义者今年市场对拎包办公服务的需求激增，开工大吉也将开放资源，赋予更多同行快速成长的能力。

“办公市场空间很大，在这里大家不需要争得头破血流，做差异化竞争，共赢才是最好的选择。”

开工大吉全新的拎包办公服务模式大大提升了用户的使用体验，但不论是装配化的施工方法、还是智能化的产品配置，都不是开工大吉得以迅速扩张的根本原因。

资产端和用户端双重优质体验的背后，是供应链+资金+科技构筑而成的壁垒，这一隐形资产带来的影响力随着服务面积的扩张成指数级上升。

然而，一个团队的服务能力始终是有限的，创业以来，张世凯觉得最大的痛点就是行业缺少优秀的管理人才。具备优秀特质的管理者往往都会选择自主创业，那么如何带领新模式去取代旧模式？

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◎开工大吉核心团队

合作是张世凯下一步的计划，用开工大吉的拎包办公模式帮助设计、家具、装修、中介等产业上下游里的中小创业者们找到新的收益方式，在优化产业结构、降低社会消耗的同时，为办公装修行业提供一次价值重塑的机会，引领行业升级。

“我能做的就是用现有资源补齐同行缺失的能力，业务、供应链、资金、技术体系、管理模式，都可以赋能，大家一起转型，产业升级才有机会。”

张世凯坦言，装修只是开工大吉成长过程中的一段必经初期，等到行业整体基础设施升级到拎包入住水平，开工大吉的装修业务权重就会下降，而空间服务商的角色将会更重。

经过3年的验证，开工大吉的拎包办公模式已经走通，未来就是不断复制、扩张服务能力和管理面积，而所有加入到开工大吉生态里来的企业，都会从靠赚施工费、材料费、产品费转变为收取空间管理服务费，这种模式更轻、也更持久。

未来的办公空间里将会由两部分服务体系组成，物业公司做公共空间管理，开工大吉做内部空间管理；业主为开工大吉提供应用场景，开工大吉帮助业主提升资产价值。

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作为一个90后的创业者，张世凯已在公装行业沉浸近10年，支撑他走到今天的，是绝对的专注和不断的学习。

因为专注，装修行业复杂的工序、流程以及痛点都能了然于心；因为学习，才能持续获得新的视角和方法来解决问题。

创业之初，还不知融资为何物，听一个朋友说应该找VC融资，张世凯就到北京报名了一个融资基础培训班，当时他知道的早期投资机构只有三家，在尚未学会制作BP的时候就参与了梅花创投的项目路演，只凭一句话就获得了吴世春的青睐。

成功的真谛不是幸运，而是目标明确。

当时由于时间紧迫，吴世春给在场的几十个创业者每人两分钟，来讲清楚自己的商业模式和优势。

“租办公室的人没必要自己装修，我把装修租给别人用，长期收钱，我可以赚钱，用户又能省钱。”

张世凯的这个回答引起了吴世春的兴趣，现场张世凯又轻松地将吴世春办公室里所有家具的产地、品牌、价格都报了一遍，无一错漏。

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◎开工大吉项目案例实景

那次京城之行，张世凯完成了创业历程中的第一笔融资，在他仅了解的三家VC里，有两家对他的项目给予了肯定和投资，就是梅花创投和险峰长青。

如果不是在装修行业磨炼近十年，如果不是对行业的每一个细节都了然于心，或许，张世凯也会吴世春见过众多创业者中的一个，不会被记住。

“产品、技术很难成为壁垒，模式对于创新企业来说更重要，选对了方向、找对了方法，更容易事半功倍。”

作为拎包办公模式的创造者，开工大吉也有很多艰难时刻，行业的每一项规则、每一种合作模式都需要自己去探索、去创造，没有先例可借鉴，但就是这样不断披荆斩棘的过程，吸引着张世凯不断向前。

生于商人家庭，父母给了张世凯足够宽松的成长环境，让他从小学会自己做选择。热爱电子竞技的张世凯在不断的打怪升级中，学会了战略规划和布局。“游戏是一个虚拟的世界，但想要成为高级玩家，手速不是重点，大局观才是取胜的关键。”

决策就是想清楚优势和劣势。

自幼建立起的思维方式让他从一开始就明确自己的方向，而在过去三年里，张世凯除了公司的日常运营，几乎将所有的精力都放在了学习上。

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◎开工大吉创始人张世凯

“学习带来了很多好处，可以通过看别人的故事，沉淀自己的经验。”在张世凯看来，商业的本质是相通的，创业就像一场开卷考试，其它行业的先进模式可以借鉴，让自己的创造变得不那么艰难。

“用传统的方法已经做不出传统企业的成绩了，我们要找一条开荒的路。”

十年扎在一个行业里，张世凯学会了做减法，坚持现有壁垒，不分散精力去做太杂的事。对于开工大吉的未来，他坚持先垂直、再拓边界，只有服务面积做到足够大，社会认知足够清晰，才会基于现有资源去做再多的事。

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